Включение имущества в конкурсную массу не должно быть формальным

           

            Саморегулируемая организация рекомендует арбитражным управляющим обратить внимание на правовые позиции, изложенные в определении Верховного Суда РФ от 20 августа 2020 года № 305-ЭС19-3996 (6) по делу № А40-109856/2017.

 

            Фабула дела

            В рамках дела о банкротстве гражданки Дьяконовой М.С. ее финансовый управляющий в судебном порядке оспорил сделку по купле-продаже квартиры, совершенную с Ингуловой В.Б. При этом ответчик не участвовал в рассмотрении даного обособленного спора. На основании вступившего в силу определения суда о признании сделки недействительной в ЕГРП была внесена запись о регистрации права собственности за должником.

            В дальнейшем в процедуре реализации имущества Дьяконовой М.С. данная квартира была продана с торгов, финансовый управляющий заключил договор купли-продажи с Решетниковым Д.О., подписал акт приема-передачи, на основании чего в ЕГРП было зарегистрировано право собственности за покупателем Решетниковым Д.О.

            За день до подписания данного договора и акта приема-передачи финансовый управляющий попытался попасть в данную квартиру, куда не был допущен. Как следствие финансовый управляющий подал иск о признании Ингуловой В.Б. в качестве лица, утратившего право пользования квартирой, где указал, что она не является собственником, но фактически квартирой владеет, хранит там свои вещи и отказывается передавать управляющему ключи.

            В свою очередь Ингулова В.Б. подала апелляционную жалобу на определение суда о признании сделки недействительной с ходатайством о восстановлении пропущенного срока на ее подачу. В итоге постановлением суда апелляционной инстанции определение о признании сделки недействительной было отменено, сделка была признана соответствующей закону.

            После этого Ингулова В.Б. стала оспаривать в арбитражном суде проведенные в рамках дела о банкротстве торги и договор купли-продажи, заключенный между финансовым управляющим и победителем торгов. В то же время районный суд отказал в признании ее лицом, утратившим право пользования квартирой.

 

            Позиции нижестоящих судов

            Арбитражный суд города Москвы признал торги, проведенные в рамках дела о банкротстве, недействительными.

            Суд апелляционной инстанции с данной позицией не согласился и отметил, что поскольку нарушения проведения процедуры торгов допущено не было, на момент продажи квартира была включена в конкурсную массу, то отсутствуют основания для признания их недействительными. С этим согласился суд кассационной инстанции.

 

            Позиции Верховного Суда

            Верховный Суд отменил состоявшиеся по делу судебные акты и признал не возникшим право собственности покупателя на банкротных торгах -  Решетникова Д.О. - на спорную квартиру, в части признания права собственности за Ингуловой В.Б. дело отправлено на новое рассмотрение.

            Верховный Суд указал, что Ингулова В.Б. приобрела квартиру по действительному договору купли-продажи, оплатила ее, зарегистрировала право собственности, получила квартиру в фактическое владение, из которого квартира никогда не выбывала, то есть стала собственником данной квартиры. Право собственности ее на квартиру никогда не прекращалось, а ошибочный и позже отмененный судебный акт о признании сделки недействительной право собственности не прекращал. То есть записи в ЕГРН о прекращении права собственности Ингуловой В.Б. и восстановлении права собственности должника являются недостоверными.

            В свою очередь финансовый управляющий не мог распоряжаться квартирой, так как она была включена в конкурсную массу незаконно, на основании позже отмененного судебного акта.

            Кроме того, в данной ситуации покупатель Решетников Д.О. не проявил должной осмотрительности - он полагался только на запись в ЕГРН, но не произвел осмотр квартиры до заключения сделки и уплаты ее цены, из которого он должен бы был узнать о том, что квартирой владеет иное лицо, и что записи в ЕГРН недостоверны. Следовательно, он не является добросовестным приобретателем.

            Более того, Верховный Суд отметил, что согласно статей 549, 551, 556 ГК РФ требуется фактическая передача недвижимости от продавца к покупателю, но в данном случае был составлен всего лишь формальный акт, передачи фактически не было, что делает такой акт заведомо недостоверным. Раз основная обязанность продавца - передать вещь - не была выполнена, то право собственности покупателя не возникло (статья 218 ГК РФ).

            При таких обстоятельствах Верховный Суд посчитал, что права Ингуловой В.Б. как настоящего собственника квартиры были нарушены не проведением торгов и заключением договора купли-продажи с Решетниковым Д.О., а регистрацией его права собственности. Эта регистрация, по мнению высшей судебной инстанции, была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем.

            Соответственно Верховный Суд счел, что эти права подлежат защите путем признания того факта, что право собственности Решетникова Д.О. на квартиру никогда не возникало, а также решил оставить в силе определение суда первой инстанции в части признания результата торгов (договора от 26.12.2018) недействительным, имея ввиду недействительность порожденного этим договором юридического эффекта в виде перехода права собственности к Решетникову Д.О. Иной итог разрешения спора на данном этапе не соответствовал бы принципу эффективности судебной защиты.

            Кроме того, в связи с тем, что в процессе спора Решетников Д.О. успел перепродать квартиру еще раз, в части признания права собственности за Ингуловой В.Б. дело отправлено на новое рассмотрение для привлечения к участию последнего правообладателя, числящегося в ЕГРН.

 

            Комментарий

            Оспорив в рамках дела о банкротстве сделку по отчуждению квартиры (апрель 2018 года) и восстановив запись о праве собственности должника в ЕГРП, финансовый управляющий допустил ошибку, не предприняв никаких действий для фактического возврата данной квартиры в конкурсную массу, то есть получению (возвращению) именно фактического владения этой квартирой. Только в декабре 2018 года, уже после продажи объекта с торгов в рамках дела о банкротстве, он попытался произвести осмотр квартиры и установив, что ей владеют третьи лица, обратился с иском в суд. Эти мероприятия, безусловно, нужно было делать гораздо раньше, еще на этапе проведения описи и оценки имущества, до выставления имущества на торги.

            Вторая ошибка управляющего состоит в том, что он, установив нахождение квартиры во владении третьих лиц, не предпринял действий по приостановке заключения договора купли-продаже по результатам торгов и уведомлении об этом покупателя, а наоборот, подписал с ним формальный акт приема-передачи. Тем самым управляющий, действительно, проигнорировал нормы ГК РФ о порядке передачи недвижимости по договору купли-продажи.

            В итоге в данной ситуации имеется риск предъявления к арбитражному управляющему требований о возмещении убытков.

            Следовательно, включение имущества, особенно недвижимости, в конкурсную массу (как граждан, так и юридических лиц) не должно быть формальным, необходимо обеспечивать фактическое владение (возвращение владения) данным имуществом со стороны должника в лице его управляющего.

            Также стоит отметить, что Верховный Суд вновь указал на предъявление повышенных требований к осмотрительности и для покупателей имущества, недопустимость для них полагаться только на записи в ЕГРН. В частности, высшая судебная инстанция отметила, что пересмотр определения о признании сделки недействительной в апелляционном порядке в деле о банкротстве происходил публично, с отражением судебных актов в Картотеке арбитражных дел, с которыми мог ознакомиться покупатель имущества с торгов, проводимых в этой же процедуре банкротства.

 

 

 

 

 

Сергей Домнин

арбитражный управляющий Союза АУ «Созидание»